11月4日，日本人購(gòu)日本首相高市早苗親自主持了“外國(guó)人政策相關(guān)閣僚會(huì)議”，針對(duì)作正式拉開(kāi)了針對(duì)外國(guó)人政策大調(diào)整的外國(guó)序幕。

此次高市首相提出的房買(mǎi)“外國(guó)人政策”調(diào)查調(diào)整內(nèi)容，包括：調(diào)查外國(guó)人在日本購(gòu)買(mǎi)土地的地的大動(dòng)情況、掌握外國(guó)人在日本持有不動(dòng)產(chǎn)的日本人購(gòu)情況、推進(jìn)“非法滯留外國(guó)人清零”計(jì)劃、針對(duì)作嚴(yán)格外國(guó)人在留資格的外國(guó)審查、嚴(yán)審?fù)鈬?guó)人加入日本國(guó)籍、房買(mǎi)加強(qiáng)“過(guò)度旅游”對(duì)策、地的大動(dòng)嚴(yán)控民宿經(jīng)營(yíng)、日本人購(gòu)積極應(yīng)對(duì)外國(guó)人犯罪、針對(duì)作重新審視外國(guó)人醫(yī)保與國(guó)保制度、外國(guó)重新調(diào)整對(duì)日語(yǔ)學(xué)校的房買(mǎi)支援政策等。針對(duì)上述問(wèn)題的地的大動(dòng)改正措施與新政策，高市首相已經(jīng)明確要求在2026年1月前形成具體方案。

高市首相在會(huì)上指出：“為了實(shí)現(xiàn)有序共生社會(huì)，首先要推進(jìn)遵守現(xiàn)有規(guī)則、完善相關(guān)制度的舉措，其次要推進(jìn)包括土地取得等規(guī)則在內(nèi)的國(guó)土適當(dāng)利用和管理的舉措?！?/p>

高市內(nèi)閣的這第一次針對(duì)外國(guó)人政策的政府會(huì)議，由內(nèi)閣官房長(zhǎng)官（內(nèi)閣大管家）木原稔擔(dān)任議長(zhǎng)、外國(guó)人政策擔(dān)當(dāng)大臣小野田紀(jì)美擔(dān)任副議長(zhǎng)，會(huì)議幾乎由所有閣僚組成，包括法務(wù)大臣、防衛(wèi)大臣、總務(wù)大臣、厚生勞動(dòng)大臣、農(nóng)林水產(chǎn)大臣。

限制外國(guó)人在日本購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)，是此次“外國(guó)人政策”調(diào)整的一大重點(diǎn)。根據(jù)高市首相的指示與相關(guān)大臣在會(huì)后的記者會(huì)見(jiàn)內(nèi)容，以下是本次日本政府針對(duì)外國(guó)人新政策的五大硬核動(dòng)作：

一、林地收購(gòu)必須申報(bào)國(guó)籍（11月4日鈴木農(nóng)林水產(chǎn)大臣確認(rèn)）

舊規(guī)：購(gòu)買(mǎi)林地只需提交“森林取得屆（申請(qǐng)）”，無(wú)需填寫(xiě)國(guó)籍。

新規(guī)：模仿農(nóng)地收購(gòu)模式，購(gòu)買(mǎi)者必須強(qiáng)制填寫(xiě)國(guó)籍+護(hù)照號(hào)碼。

理由：防止外國(guó)資本把“水源林地”變成私人別墅或軍事觀(guān)察點(diǎn)。

時(shí)間表：農(nóng)林水產(chǎn)省已根據(jù)首相命令，最快從2026年春季開(kāi)始施行新規(guī)。

二、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)登記必查國(guó)籍（法務(wù)省主導(dǎo)）

所有房地產(chǎn)的過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)必須填寫(xiě)“移轉(zhuǎn)登記申請(qǐng)書(shū)”，新增“國(guó)籍/居住地”欄。

未在日本合法居住的海外居民購(gòu)買(mǎi)日本不動(dòng)產(chǎn)，須額外提交“國(guó)外資產(chǎn)證明”。

外國(guó)留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，須說(shuō)明資金來(lái)源。

法務(wù)省將把國(guó)籍?dāng)?shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送給國(guó)稅廳、防衛(wèi)省。

三、公寓交易實(shí)際狀況大摸底（總務(wù)省+國(guó)交?。?/p>

2025年12月啟動(dòng)“全國(guó)公寓樓外國(guó)人持有率普查”。

重點(diǎn)鎖定：東京23區(qū)、大阪、沖繩、北海道等地區(qū)。

結(jié)果將在2026年1月公布，一旦某棟樓的外國(guó)人持有比例超過(guò)30%，將自動(dòng)列入“注視對(duì)象”。

四、“注視區(qū)域”擴(kuò)大10倍（防衛(wèi)省提案）

舊規(guī)：自衛(wèi)隊(duì)和美軍基地設(shè)施周邊1公里+國(guó)境離島。

新規(guī)：沿海全域+水源地上游+高鐵沿線(xiàn)等全部納入“注視區(qū)域”范圍。

在注視區(qū)域內(nèi)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)土地，需報(bào)內(nèi)閣府事前審查，審查期最長(zhǎng)為90天，期間不得動(dòng)土。

五、從外國(guó)人手中收回島嶼土地所有權(quán)

山口縣瀨戶(hù)內(nèi)海有一座小島——笠佐島，面積94萬(wàn)平方米，島上只住著5戶(hù)人家共7位老人。但島嶼附近的航路和空路，是美軍巖國(guó)基地艦船與軍機(jī)的必經(jīng)之路。9月底止，有3名中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)了3651平方米的土地。

消息一傳出，島民連夜成立“笠佐島守護(hù)會(huì)”，54名地方議員跨黨派組調(diào)查團(tuán)，采用眾籌方式要買(mǎi)回土地。

日本政府表態(tài)：眾籌成功可優(yōu)先使用公權(quán)力收購(gòu)，防止外資二次轉(zhuǎn)手。

東京不動(dòng)產(chǎn)研究所公布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)稱(chēng)，目前東京市中心23個(gè)區(qū)的新建公寓樓的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破1億3000萬(wàn)日元（約600萬(wàn)元人民幣），與2024年同期相比，上漲了20%。那么，外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)比例到底占多少呢？日本三菱UFJ信托銀行的調(diào)查稱(chēng)，在東京高端住宅比較集中的港區(qū)、千代田區(qū)、渋谷區(qū)，高級(jí)公寓樓的外國(guó)人資本購(gòu)買(mǎi)比例為19%，絕大部分還是日本人居住。所以，把房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任，全部扣在外國(guó)人身上，顯然有欠公正，更主要的因素還是因?yàn)榻ㄖ牧铣杀镜拇蠓蠞q，和建筑市場(chǎng)勞動(dòng)力短缺導(dǎo)致的人力成本的翻倍增加。

評(píng)論家真山仁表示：“政府的這些措施本身方向沒(méi)錯(cuò)，但三個(gè)月內(nèi)就要完成，未免太急。雖然政府強(qiáng)調(diào)‘非排外主義’，但外國(guó)人未必會(huì)這樣理解。”他指出，政策急轉(zhuǎn)彎和輿論的過(guò)度渲染，往往帶來(lái)誤讀：“日本長(zhǎng)期歡迎外資，無(wú)論股市、房地產(chǎn)還是旅游業(yè)。而如今突然強(qiáng)化監(jiān)管，容易被視為‘?dāng)骋庑盘?hào)’。一旦傳出‘限制外國(guó)人購(gòu)房’的消息，哪怕尚未實(shí)施，也可能觸發(fā)拋售潮，波及整個(gè)市場(chǎng)?！?/p>

真山仁為此警告：“政府過(guò)度干預(yù)，往往正是泡沫破裂的前兆。當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫崩潰前，政府也是以‘調(diào)控過(guò)熱市場(chǎng)’為名入場(chǎng)?，F(xiàn)在若重復(fù)同樣的節(jié)奏，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?！?/p>