東方IC

數(shù)據(jù)顯示，年前2025年前三季度房企融資規(guī)模達(dá)3072億元，季度降同比下降30%。房企其中第三季度融資1145億元，融資雖環(huán)比微升5%，同比但同比降幅仍達(dá)35%，紓困融資規(guī)模處于歷史低位。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，壓力融資分化現(xiàn)象尤為突出：國企、年前央企為融資主力，季度降前三季度發(fā)債量1313億元，房企占比高達(dá)85%；民營企業(yè)發(fā)債量僅134億元，融資同比降幅13%，同比高于國企央企5個百分點(diǎn)，紓困多數(shù)民營及出險房企融資難問題仍未緩解。債務(wù)

融資成本呈現(xiàn)“境內(nèi)外分化、企業(yè)性質(zhì)分化”雙重特征。2025年前三季度，境內(nèi)債券融資成本降至2.57%，較2024年全年再降0.34個百分點(diǎn)；境外債券融資成本則高達(dá)8.95%，僅極少數(shù)房企能通過境外發(fā)債“借新還舊”，且利率普遍超8%。企業(yè)性質(zhì)差異進(jìn)一步拉大成本差距：國企央企融資成本2.58%，民營企業(yè)則達(dá)5.40%，兩者差值擴(kuò)大至2.82個百分點(diǎn)?？硕鹬赋觯硟?nèi)低成本融資主要集中于國企央企及招商蛇口、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企，這受益于2024年以來寬松的貨幣環(huán)境與LPR下調(diào)，也與發(fā)債主體的資質(zhì)優(yōu)勢直接相關(guān)。

債務(wù)償還壓力在2025年達(dá)到階段性高峰。2024年房企債券到期規(guī)模4829億元，而當(dāng)年發(fā)行規(guī)模僅2209億元，借新還舊缺口顯著。疊加此前債務(wù)展期與置換的累積效應(yīng)，2025年到期債務(wù)規(guī)模攀升至5342億元，其中第三季度到期約1600億元，形成年內(nèi)償債高峰。不過隨著近年發(fā)債規(guī)模下滑，2026年債務(wù)壓力將有所緩解，一季度、三季度到期規(guī)模分別約為1298億元、1170億元。

在此背景下，公募REITs成為房企盤活資產(chǎn)、緩解債務(wù)壓力的關(guān)鍵路徑?？硕饛?qiáng)調(diào)，公募REITs可有效釋放自持物業(yè)沉淀資金，用于償債及補(bǔ)充流動性，目前已有多家房企試水或籌備發(fā)行。2025年政策端持續(xù)加碼支持，國家發(fā)展改革委放寬REITs擴(kuò)募資產(chǎn)范圍，社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施被納入優(yōu)先支持領(lǐng)域，上海地產(chǎn)租賃住房REITs等項(xiàng)目以“18個工作日上市”的效率創(chuàng)下標(biāo)桿，印證了這一工具的實(shí)踐價值。

長期來看，公募REITs更承載著行業(yè)轉(zhuǎn)型功能。克而瑞分析指出，在深度調(diào)整期，傳統(tǒng)“重資產(chǎn)”模式難以為繼，公募REITs助力房企構(gòu)建“投融管退”全鏈條模式，推動其從開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)“由重轉(zhuǎn)輕”。當(dāng)前行業(yè)雖面臨融資收縮與償債壓力，但在融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”落地超6.7萬億元貸款、REITs政策持續(xù)優(yōu)化的背景下，優(yōu)質(zhì)房企仍有望逐步改善資金狀況。（陳十一）

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