本報（chinatimes.net.cn）記者王敬 北京報道

日前，香港性雙香港中旅（00308.HK）在港交所公告，中旅折價重困宣布將對其旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組與分拆，分拆使該業(yè)務(wù)由私人公司——中旅康養(yǎng)度假控股有限公司（下稱“私人公司”）持有，旅游流動及成立私人公司集團(tuán)，地產(chǎn)東陷并通過實物分派私人公司股份，業(yè)務(wù)將私人公司集團(tuán)從香港中旅分拆。藏玄分派完成后，機股局私人公司集團(tuán)將不再是套現(xiàn)香港中旅的附屬公司。

在此過程中，香港性雙股東可根據(jù)持股比例收取私人公司股份，中旅折價重困或選擇現(xiàn)金替代，分拆每股股份支付0.336港元現(xiàn)金，旅游流動約占公告日前最后一個交易日收市價每股1.53港元的地產(chǎn)東陷21.96%。預(yù)計此次分派將導(dǎo)致合并損益表錄得約1.6億港元的業(yè)務(wù)虧損。

對此，有市場觀點指出，這一看似利好的分拆計劃，實則暗藏玄機。遠(yuǎn)低于市場價的折價收購、缺乏流動性的私人公司股份，以及控股股東看似慷慨或?qū)崉t精明地接盤，都讓廣大中小股東面臨一場“割肉”還是“套牢”的艱難抉擇。

“股東面臨‘非上市股份’或‘大幅折價現(xiàn)金’選擇，這似乎構(gòu)成雙重陷阱。同時，控股股東此舉顯示對公司戰(zhàn)略調(diào)整的信心，愿意承擔(dān)風(fēng)險，但其以低成本獲取有潛力資產(chǎn)，尤其是若未來私人公司集團(tuán)發(fā)展良好，控股股東將獲巨大利益。”農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥對《華夏時報》記者表示。

切割地產(chǎn)，豪賭旅游？

公開資料顯示，香港中旅主要業(yè)務(wù)包括經(jīng)營旅游目的地（包括酒店、主題公園、自然人文景區(qū)及休閑度假區(qū)）、旅行證件及相關(guān)業(yè)務(wù)、客運業(yè)務(wù)等。

截至2025年6月30日，公司旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由港中旅（珠海）海泉灣有限公司、中旅（咸陽）海泉灣有限公司、中旅（深圳）城市發(fā)展有限公司等公司運營。旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括珠海海泉灣項目、咸陽海泉灣度假區(qū)項目、安吉度假村項目、大空港項目及金堂項目等五個核心項目。

據(jù)香港中旅半年報，2025年上半年，公司實現(xiàn)收入19.74億港元，毛利為5.33億港元，稅前虧損為780.7萬港元，股東應(yīng)占虧損為8685.3萬港元。

其中，休閑度假景區(qū)目的地收入為1.47億港元，較上年同期下滑33%；應(yīng)占虧損為1.46億港元，較上年同期上漲115%?！疤潛p擴(kuò)大的主要原因在于投資性物業(yè)公允價值隨市場波動下降，珠海海泉灣及中旅咸陽海泉灣計提減值。珠海海泉灣今年上半年收入為0.7億港元，較上年同期減少19%；咸陽海泉灣上半年收入較上年同期減少54%?！毕愀壑新梅矫姹硎?。

建議分派的理由之一即公司旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年表現(xiàn)欠佳。公司在公告中表示，由于旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)于截至2025年6月30日止六個月內(nèi)持續(xù)表現(xiàn)欠佳。管理層預(yù)計，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的未來盈利能力存在若干不確定因素。物業(yè)開發(fā)屬資本密集型業(yè)務(wù)，具有固有的周期性風(fēng)險。通過建議分派，旨在降低整體債務(wù)水平，并盡量減少其在波動性地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

同時，香港中旅表示，旅游景區(qū)業(yè)務(wù)較高的利潤率被當(dāng)前旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)較低的利潤率攤薄，導(dǎo)致投資者難以單獨對旅游景區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行估值。建議分派后，本集團(tuán)將專注于配置更多資源及著重發(fā)展保留業(yè)務(wù)。

另外，香港中旅也提到，這也可實現(xiàn)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化發(fā)展。建議分派將使公司精簡其運營，并將資源集中于旅游景區(qū)及相關(guān)業(yè)務(wù)剩余分部，包括但不限于主題公園、自然人文景區(qū)目的地及旅游景區(qū)配套服務(wù)，其具較高增長潛力且有助本集團(tuán)長遠(yuǎn)實現(xiàn)更佳盈利能力。

“公司重組后，私人公司集團(tuán)將保留并主要從事旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而保留集團(tuán)將于公司重組后經(jīng)營旅游景區(qū)及其相關(guān)業(yè)務(wù)、旅游證件及其相關(guān)業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)及客運業(yè)務(wù)。其中，旅游景區(qū)及其相關(guān)業(yè)務(wù)，主要包括世界之窗、錦繡中華等主題公園，沙坡頭景區(qū)、德天瀑布、瀘沽湖等自然人文景觀目的地，以及創(chuàng)意策劃、演藝等旅游景區(qū)配套服務(wù)?！毕愀壑新梅矫姹硎尽?/p>

有意思的是，就在不久前，香港中旅旗下全資子公司中旅風(fēng)景正式簽約收購萬科旗下吉林省松花湖國際度假區(qū)開發(fā)有限公司及北京萬冰雪體育有限公司，合計作價3億元，不過若計入所需承擔(dān)的債務(wù)，此筆交易的實際代價高達(dá)10.55億元。

有不具姓名的業(yè)內(nèi)人士對本報記者表示：“這‘一買一賣’似乎勾勒出香港中旅的戰(zhàn)略意圖，從增長乏力、風(fēng)險較高的地產(chǎn)領(lǐng)域退出，將資源和管理重心聚焦于旅游業(yè)務(wù)?！?/p>

股東深陷進(jìn)退維谷困局

在該情形下，公告提到，股東面臨著兩種選擇。

其一是股東可選擇根據(jù)其于記錄日期在本公司的持股比例收取私人公司股份?！胺巧鲜泄蓹?quán)被視為‘流動性黑洞’，無二級市場交易，退出需依賴控股股東回購，如控股股東違約則股權(quán)變?yōu)閺U紙。同時，非上市股權(quán)也面臨著財報披露不透明，小股東無話語權(quán)，控股股東可能通過關(guān)聯(lián)交易掏空資產(chǎn)等風(fēng)險?！敝袊顿Y協(xié)會上市公司投資專業(yè)委員會副會長支培元在接受《華夏時報》記者采訪時表示。

其二是若股東選擇不接受及獲取私人公司股份，或根據(jù)適用法律和法規(guī)股東無法或不被允許持有私人公司股份，或股東未有回應(yīng)選擇、接受及獲取私人公司股份的相關(guān)請求，則這些股東可收取現(xiàn)金替代。每股股份支付0.336港元現(xiàn)金，約占公告日前最后一個交易日收市價每股1.53港元的21.96%。

“這種大幅折價向市場傳遞了公司可能對該資產(chǎn)前景不太樂觀的信號，也可能是為了促使更多股東選擇股份而非現(xiàn)金?！笨品降弥菐煅芯控?fù)責(zé)人張新原對《華夏時報》記者表示。

不過，對于位于香港以外的包括中國內(nèi)地、中國澳門特別行政區(qū)、新加坡、澳洲等境外股東是否可能會在接受私人公司股份時受到法律限制而只能收取現(xiàn)金替代？香港中旅仍在進(jìn)一步查詢。

同時，公告提到，如有任何股東不希望參與建議分派，其可在股份有權(quán)參與建議分派的最后一個交易日或之前出售股份，最后一個交易日預(yù)期為2025年11月17日，具體時間根據(jù)載于通函內(nèi)的最終時間表而定。

值得一提的是，為促成建議分派，控股股東承諾全部持有私人公司股份并收購剩余股份，即根據(jù)其截至記錄日期在本公司的持股量，選擇、接受并持有實物分派項下全部私人公司股份，同時就選擇現(xiàn)金的股東未有接納的私人公司股份而言，在建議分派完成時或前后向本公司收購或安排其全資附屬公司收購該等私人公司股份，并向本公司支付與其應(yīng)付或已付給選擇現(xiàn)金的股東的現(xiàn)金替代等值的代價。

建議分派完成后，私人公司集團(tuán)將不再為本公司附屬公司，并將由控股股東及選擇實物分派的股東通過持有私人公司股份而持有，香港中旅將繼續(xù)經(jīng)營保留業(yè)務(wù)，而股份將繼續(xù)于聯(lián)交所上市。建議分派完成后，私人公司股份將不會在聯(lián)交所或任何其他證券交易所申請上市或交易。

對此，有市場觀點認(rèn)為，表面來看這是支持公司的慷慨承諾，但也需要警惕資本運作，即警惕控股股東以低成本將一塊有潛在價值的資產(chǎn)從公眾手中轉(zhuǎn)移出去，未來地產(chǎn)市場復(fù)蘇或資產(chǎn)被重新開發(fā)，所有利潤將主要由控股股東獨享。

“全數(shù)接納股份顯示了市場信心，不過以折價現(xiàn)金收購散戶股份，變相增持，需要核查是否通過關(guān)聯(lián)交易輸送利益?！敝嘣硎?。

袁帥指出，需綜合多方面因素判斷，若控股股東后續(xù)積極推動私人公司集團(tuán)發(fā)展，提供資源支持，則更可能是支持公司；若只是低價獲取資產(chǎn)且無后續(xù)積極舉措，則有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)嫌疑。

此外，預(yù)計此次分派將導(dǎo)致合并損益表錄得約1.6億港元的虧損。對此，支培元提醒道：“在公司2025年上半年已虧損的背景下，需警惕通過分拆集中計提虧損的‘財務(wù)洗澡’行為?！?/p>

就相關(guān)問題，本報記者致函香港中旅，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳

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